Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Недвижимость – это не только строительный мусор, арматура, кирпичи, финансирование и жильцы. Это еще и законы, договоры, соглашения и тяжбы. В этой области Берни мне не только друг, но и прекрасный консультант, к которому я всегда обращаюсь, осуществляя инвестиции на Гавайях.

Роберт Кийосаки

Суровая реальность в мире недвижимости в наши дни такова, что в любой момент вы можете оказаться втянутым в юридический спор с другими участниками сделки. В их число могут входить продавцы, кредиторы, строители, планировщики, подрядчики или покупатели. Успех зависит не только от умения правильно выбирать недвижимость, управлять ею и при необходимости вовремя продавать, но и от способности сводить к минимуму риски затяжных правовых споров.

Уже более тридцати восьми лет я представляю интересы клиентов в суде при рассмотрении дел о недвижимости. За это время я заметил, что одни участники сделок постоянно ввязываются в споры, а другие – лишь от случая к случаю, да и то обычно стараются решить разногласия как можно быстрее и не доводить дело до суда. В чем же разница между этими двумя категориями людей? Как уменьшить вероятность судебных разбирательств?

Серьезность этой проблемы нельзя недооценивать. Споры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха. Считается, что есть категория людей, которые находят извращенное удовольствие в судебных разбирательствах. Они словно питаются негативной энергией сутяжничества, хотя и далеко не всегда извлекают из этого какую-то материальную выгоду. Вы должны избегать таких людей. Но не всегда причина разногласий кроется в человеческой натуре. Иногда их потенциал заложен в самом характере сделки с недвижимостью, и от таких сделок надо тоже держаться подальше.

Возьмите на заметку

Споры и разногласия могут свести на нет весь эффект от вашей деятельности, отвлекая время, деньги, другие ресурсы и, что самое главное, эмоциональную энергию, необходимую для достижения успеха.

Я хочу снабдить вас простыми инструкциями, позволяющими снизить вероятность того, что вы окажетесь вовлеченными в спор по поводу недвижимости. Моя цель состоит также в том, чтобы дать вам некоторые рекомендации по улаживанию разногласий, которых не удалось избежать.

Как избежать споров

Лучшая защита от судебных процессов – это умение уходить от всяческих разногласий и споров. Вот перечень некоторых мер, которые помогут избежать неприятностей.

Работайте с хорошими и опытными брокерами

Всегда имейте дело только со своим собственным брокером по недвижимости. Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен специалист, обладающий опытом и работающий в ваших интересах, а не просто сводящий вместе покупателя и продавца в расчете на комиссионные. Это должен быть брокер с большим стажем работы, который понимает, что если предложенная им сделка вас не устраивает, то свет клином на ней не сошелся. Вам нужен брокер, которому можно доверять и который не посоветует ничего такого, что не пойдет вам на пользу.

Недавно мне удалось уладить одно спорное дело клиента, купившего землю под застройку по совету какого-то случайного брокера со стороны. Клиент с самого начала заявил брокеру, что его не устраивают условия покупки земли, которые требуют обязательного возведения на ней трех жилых домов социального типа. Однако брокер предложил следующий вариант: если клиент со скидкой продаст ему из этой земли три участка, то он сам построит на них социальное жилье, чтобы выполнить требования городских властей. Клиент согласился, подписал составленный брокером соответствующий проект договора и приобрел землю, не посоветовавшись со своим юристом. И тут он обнаружил, что на самом деле по проекту требовалось строительство не трех, а пяти объектов доступного жилья. Еще больше его шокировало заявление брокера, что тот не обязан ничего строить на уступленной ему земле. «Это же были только разговоры», – сказал брокер и потребовал передать ему три участка, угрожая, что в противном случае передаст дело в суд.

Когда клиент обратился ко мне, то мы, проанализировав ситуацию, пришли к выводу, что подписанный им договор действительно предусматривал продажу трех участков земли брокеру по сниженным ценам, но в нем ни слова не говорилось о строительстве социального жилья.

Правовая позиция клиента была очень слабой. В конце концов нам удалось кое-как уладить это дело, передав брокеру не три, а только два участка. Клиенту пришлось выполнить требования городских властей, построив на своей земле пять объектов доступного жилья. Этот случай наглядно демонстрирует, к чему может привести отсутствие собственного брокера и насколько опасно подписывать какие-либо соглашения, не ознакомив с ними предварительно своего юриста, о чем пойдет речь в следующем разделе.

Возьмите на заметку

Покупая недвижимость, не полагайтесь на брокера продавца. Вам нужен свой брокер, обладающий опытом и работающий в ваших интересах.

Почаще консультируйтесь с опытным юристом

Несколько месяцев назад, выступая с лекцией перед группой застройщиков, я пошутил, что с юристами надо общаться «часто и помногу». В этом есть большая доля истины. Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов. Поэтому лучше с самого начала потратить небольшие деньги на юридическую консультацию, но зато у вас будут ясные и прозрачные контракты, защищающие ваши интересы. Это сэкономит вам целое состояние. Извлечь максимум пользы из общения с юристами помогут несколько рекомендаций:

• Найдите самого опытного юриста, которого можете себе позволить и которому будете доверять.

• Держите его в курсе всех своих текущих дел и обращайтесь за помощью на самых ранних этапах сделок.

• Поручайте ему участвовать в подготовке всех документов, в которых согласовываются намерения сторон и условия их выполнения, даже если они не носят обязывающего характера. Дело в том, что предварительные договоренности, достигнутые на этом этапе между покупателем и продавцом, обычно бывает трудно изменить впоследствии.

• Поручайте ему готовить все договоры, которые имеют обязывающий характер.

• Не пытайтесь сэкономить деньги, поручая составление проектов договоров юристу другой стороны. Лучше потратить деньги на то, чтобы эти проекты готовил именно ваш специалист. Зачастую контракты, составленные другим участником сделки, очень трудно изменить, так как, сформулировав свои условия, он предпочитает твердо на них стоять.

• Включайте юриста в процесс подготовительных мероприятий при покупке любой недвижимости. Экономия на этом этапе – плохая идея. Недвижимость стоит больших денег, и целесообразно потратить некоторые средства на проведение предварительной экспертизы сделки, в том числе и ее юридических аспектов.

Возьмите на заметку

Своевременное обращение к юристу на стадии разработки проекта договора позволит избежать дорогостоящих судебных процессов.

Добивайтесь ясности и четкости в договорах, защищающих ваши интересы

Порой мне приходится вести судебные процессы, когда отношения между сторонами сделки, касающейся недвижимости, заходят в тупик. Причиной этого зачастую становятся плохо составленные договоры, которые не защищают законных интересов сторон. Так, например, за последний год у меня было два случая, в которых, хотите верьте, хотите нет, контракты не обязывали участников выполнять намеченные соглашения. Разумеется, при заключении договора стороны подразумевали, что доведут его до завершения, но четкая формулировка в контракте отсутствовала. В одном случае сторона, финансирующая проект, попросту отказалась предоставлять средства, несмотря на благоприятные условия рынка и хорошие прогнозы прибыльности. К сожалению, в договоре не были прописаны требования, обязывающие ее продолжать финансирование вплоть до полного завершения проекта. Застройщики на предварительной стадии перепоручили подготовку договора инвесторам и не ознакомили с ним своего юриста. Эта ошибка оказалась очень дорогостоящей.

В другом случае, наоборот, инвестор предоставил застройщику средства, необходимые для строительства. К сожалению, в договоре не было пункта, обязывающего застройщика завершить проект, а для инвестора, в свою очередь, не было предусмотрено права на замену застройщика в случае неисполнения им своих обязанностей. Из всего этого следует извлечь урок: контракты должны недвусмысленно обязывать стороны к выполнению оговоренных работ в установленные сроки и защищать их интересы и права.